Stadtkämmerin Dorothée Schneider (M.) stellte die Ergebnisse der Projektgruppe "Sanierung städtische Gebäude" gemeinsam mit Doreen Kerler (l.), Leiterin Amt für Gebäudemanagement, und Barbara Thewes, Referentin im Dezernat der Stadtkämmerin, vor (Foto: © Landeshauptstadt Düsseldorf/Michael Gstettenbauer)

Düsseldorf. Zur einheitlichen Datenerfassung hat das Amt für Gebäudemanagement die Projektgruppe „Sanierung städtischer Gebäude“ eingerichtet. Sowohl die vom Amt für Gebäudemanagement zu verwaltenden Gewerbe-, Betriebs-, Büro-Dienstgebäude und Bedürfnisanstalten als auch die Objekte der Bereiche Jugend, Soziales und Sport wurden hinsichtlich des aktuellen Gebäude- und Anlagenzustandes begangen und bewertet. Stadtkämmerin Dorothée Schneider stellte die Ergebnisse der Projektgruppe gemeinsam mit Doreen Kerler, Leiterin des Amtes für Gebäudemanagement, am Dienstag, 29. Mai, vor.

„Eine einheitliche Datenerfassung ist in einem strukturierten Gebäudemanagementsystem unerlässlich. Die systematische Gebäudezustandserfassung bietet einen Überblick der zu erwartenden Handlungsbedarfe in den nächsten 25 Jahren bezogen auf die Kerngewerke. Eine detailliertere Betrachtung erfolgte für die Handlungsbedarfe in den nächsten 10 Jahren und bildet eine fundierte Entscheidungsgrundlage für kurz- bis mittelfristig anstehende Maßnahmen beziehungsweise Bedarfe an den einzelnen Gebäuden“, erklärte Stadtkämmerin Dorothée Schneider. Schul- und Kulturgebäude werden gesondert behandelt und wurden daher in der Projektgruppe nicht berücksichtigt. Mit der einheitlichen Datenerfassung wird zugleich ein Haushaltsbegleitantrag der Ratsfraktionen SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP zum Haushaltsplan-Entwurf 2015 umgesetzt, dem der Rat der Landeshauptstadt zugestimmt hat.

Ziel der Projektgruppe:  Einheitlich strukturierte Ergebnisse
Das Ziel der Projektgruppe „Sanierung städtischer Gebäude“ ist die Bewertung des Gebäudezustandes sowie die Ermittlung notwendiger Sanierungskosten als Grundlage für eine gesicherte Planung und Umsetzung in den nächsten Jahren (unter Berücksichtigung personeller und finanzieller Kapazitäten). Einheitlich strukturierte Ergebnisse über alle betrachteten Gebäudegruppen hinweg sollen Kenntnisse über die notwendigen Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfe geben.

Die Vorgehensweise mit insgesamt 728 Begehungen
Mit Unterstützung eines externen Unternehmens zur Projektberatung wurde zunächst ein Pilotprojekt (Begehung von 18 Gebäuden an 8 Standorten) initiiert, um Rahmenbedingungen, Art und Umfang aller Begehungen nachhaltig festlegen und verifizieren zu können. Nach erfolgreichem Verlauf wurde für das Hauptprojekt die Beauftragung von drei Ingenieurbüros durchgeführt, um an den Gebäuden zur Begutachtung und Bewertung des Zustandes sowie für die Erstellung eines strukturierten Handlungskonzeptes eine umfassende Bestandsaufnahme durchzuführen.

Im Anschluss hat im Sommer und Herbst 2017 der Hauptteil der Begehungen stattgefunden, so dass insgesamt 728 Begehungen (über eine Gesamtfläche von rund 568.000 Quadratmetern) erfolgt sind. Alle untersuchten Gebäude wurden nach baulichen und funktionalen Kriterien wie Bausubstanz, Gebäudetechnik, Tragwerk, Brandschutz, Barrierefreiheit und Energieeinsparpotentiale hin untersucht.

Zur Vergleichbarkeit wurden Standards und Umfang der Untersuchungen vorgegeben und einheitliche Checklisten zur Begehung erarbeitet. Auch für die Auswertung der Zustandserfassung und die weiteren Maßnahmenempfehlungen wurden im Hinblick auf Einheitlichkeit Prämissen angewendet. Die festgestellten Sanierungs- und Instandhaltungsbedarfe wurden in vier Kategorien sicherheitsrelevante Sofortmaßnahmen, kurz- und mittelfristiger Instandhaltungsbedarf und langfristiger Handlungsbedarf eingestuft, die nun – parallel zur konventionellen Bauunterhaltung – in den folgenden Jahren umgesetzt werden sollen.

Ergebnisse in Gebäudesteckbriefen festgehalten
Die systematische Gebäudezustandserfassung bietet einen Überblick der zu erwartenden Handlungsbedarfe in den nächsten 25 Jahren bezogen auf die Kerngewerke. Eine detailliertere Betrachtung erfolgte für die Handlungsbedarfe in den nächsten 10 Jahren und bildet eine fundierte Entscheidungsgrundlage für kurz- bis mittelfristig anstehende Maßnahmen bzw. Bedarfe an den einzelnen Gebäuden. Je Gebäude erfolgte eine Kurzbeschreibung der einzelnen Bedarfe, eine Empfehlung für das Umsetzungsjahr und eine Zuordnung zu den jeweiligen Kostengruppen. Somit sind Auswertungen nach Ämterzugehörigkeit, Kostengruppen oder Gebäudetypen möglich.

Nach ersten Erkenntnissen lässt sich feststellen, dass sich circa 25 Prozent der Sanierungskosten auf den Bereich der technischen Gebäudeanlagen beziehen, circa 75 Prozent der Kosten liegen im hochbaulichen Bereich. Um einen einheitlichen „Kurzüberblick“ zu ermöglichen, wurde für jedes Gebäude ein Gebäudesteckbrief erstellt, in dem neben den allgemeinen Daten auch die wesentlichen Ergebnisse und Bedarfe textlich und graphisch dargestellt werden.

Ausblick und Fazit zur Umsetzung
Im Folgenden beginnt nun – für jedes betroffene Amt mit Gebäudemanagementaufgaben separat – die Priorisierung der einzelnen Bedarfe bzw. Maßnahmen inklusive der Erstellung eines Wirtschafts- und Maßnahmenplans, bevor die Umsetzung der Maßnahmen beginnen kann. Über den Umsetzungsstand wird regelmäßig im Bauausschuss berichtet.

Darüber hinaus ist ein weiteres wichtiges Ziel die Einbindung des Portfoliomanagements. Die zusammengetragenen Daten und Erkenntnisse werden in das bestehende Portfoliomanagement eingebracht, um somit die Aussagekraft zu den einzelnen Gebäuden weiter zu stärken und zu erweitern. Dies soll für die Zukunft eine technische, kaufmännische und wirtschaftliche Betrachtungsweise des Lebenszyklus der städtischen Gebäude ermöglichen und Entscheidungshilfen für zum Beispiel Investitionen oder Desinvestitionen geben.

Gleichzeitig bilden die für die Begehungen formulierten Standards, Checklisten und Randbedingungen die Grundlage für zukünftige Begehungen im Rahmen der Betreiberverantwortung. Zusätzlich zu der bisherigen Systematik ist nun eine  Risikobewertung und Klassifizierung der einzelnen Gebäude schneller und umfassender möglich. Auch die Implementierung der zusätzlich erfassten Daten sowie die Kontinuität in der Datenpflege werden eine elementare Rolle spielen.

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